郁亮：万科下半场忙圈地 拟进军美国市场

质量和规模，哪个应该摆在最前面？这是万科A一直面临和思考的问题。上周五，万科总裁郁亮在杭州对媒体表示，公司要更加注重有质量的增长。对于同行的挑战，郁亮则暗示万科也不会轻易让出行业老大的位置，公司加快周转率的思路不会变，同时万科正在加快国际化发展步伐，目前已经成立了美国地产业务推进小组，为进军美国市场做好准备。

降低毛利率也要提升周转率，这是万科多年来规模快速扩张的利器。郁亮曾多次表示，中国的住宅地产市场容量很大，而市场集中度很低，按行业头名能达到市场占有率10%计算，留给万科发展的空间太大了。这是万科坚持只做住宅地产的原因，市场占有率也成为万科颇为看重的指标。不过近两年万科个别项目的质量受到公众质疑，万科被指责只重规模不重质量。随即质量成为了万科对外最为强调的内容，市场占有率指标则明显被淡化。

此次面对媒体提出的万科发展阶段问题，郁亮表示，地产调控还将维持相当长的时间，地产行业应是社会经济发展的配套产业，而不是要成为支柱产业，万科不能抱有侥幸心理，公司正在进入稳健和成熟发展的阶段，未来将更加注重有质量的增长，万科的住宅要做到"三好"：好房子、好服务和好邻居。对于其他地产企业增长势头快于万科，并且可能挑战万科老大地位的问题，郁亮则话锋一转，他认为，虽然王石曾表示过万科哪怕丢掉行业第一的位置，也要保证项目的质量，但这只是王石对内强调质量的重要性，并非指万科会轻易甘心让出龙头的宝座。

此前的2009年11月，郁亮还曾表态"如果有人要把老大拿走，我们很愿意拿出来。"当时郁亮表示，行业"老大"有很多衡量指标，在土地储备上万科从来不是老大，但万科销售额第一的地位是不会轻易被超越的。近期万科频频出手拿地，对此郁亮称，这主要是政府下半年土地供应量显著增加，而万科手头资金充裕，所以加大了拿地力度，但这与万科是否看好地产后市无关。

虽然郁亮不愿透露拿地的目标，但如果按万科今年销售金额1400亿元和地价占房价3成计算，万科全年拿地金额约为400多亿元，截至目前万科已斥资约150亿元拿地，未来4个月公司还将斥资250亿~300亿元拿地。此外，郁亮透露，万科的国际化步伐正在加快，公司在产品设计、资金来源、合作伙伴等方面国际化的比重越来越大，万科已在香港完成南联地产的收购，而且还成立美国地产业务推进小组，伺机进入美国市场，万科希望在境外也能建房子卖给中国人。

万科启动国际化 拟设美国业务推进小组

郁亮称，万科手中有470亿现金，下半年拿地肯定比上半年多。"随着万科国际化策略的启动，未来公司会成立一个美国业务的推进小组，也会在全球寻找相应的机会，其中香港仍是首先。"9月7日，万科总裁郁亮在杭州的媒体交流会上首次公开谈论了万科的整体国际化战略。

他称，"万科确实在考虑国际化问题，比如说现在万科的产品设计是国际化，很多合作伙伴都是国际化。业务有没有可能国际化？我们探索了一些机会，国内一些人已经没有买房资格了，有没有可能在境外做一些卖给中国人的房子呢？"不过，对于具体的计划，郁亮表示公司也是刚刚试水，对相关市场各方面还需要研究，所以没有具体的计划，但很多地方万科都已经考察过了。

郁亮表示，公司也将会优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，前提是必须有当地的合作伙伴，没有合作伙伴万科是不会做的。而在此前收购香港上市公司南联地产时，万科董事会秘书谭华杰曾称，国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，收购南联是万科国际化的尝试。对此，郁亮表示，在香港的收购，只是公司国际化战略的一小部分而已，只是一个窗口。

此外，对于万科近期频繁的拿地举动，郁亮表示，地方政府上半年基本上没有地可卖，到下半年地方政府才会将地块陆续推出，所以下半年万科拿的地肯定比上半年多，因为地的供应高峰在下半年。同时，万科手中有470亿现金，因此碰到合适的地块肯定会买，跟后市没有什么关联。

万科两月内圈地补仓超百亿 四季度房企或现抢地潮

有消息人士向记者表示，万科管理层判定楼市预期改变而忙于圈地补仓，这或将掀起房企四季度的抢地热潮。9月5日和6日，万科两天内斥资47亿元圈地补仓，分别抢得合肥和广州地块。对此，有分析人士向记者表示，房企频频买地显示出其对市场的信心，楼市回暖明显已经进入加速时期。

万科下半场忙圈地

据《证券日报》记者统计，自今年5月以来，万科单月销售额一路领先，已经连续4个月销售额破百亿。根据万科公告显示，2012 年1-8 月份，万科累计实现销售面积802.9 万平方米，销售金额842.8 亿元。对此，国信证券预计，万科下半年新推货量将大幅提升，预计新推700万-800万平方米，四季度最大预计新推货量达500万平方米。"市场预期已经改变，公司对下半年的销售情况比较有信心。"北京万科副总经理肖劲曾对本报记者如是表示。

实际上，有券商曾对记者表示，万科全年有望突破1350亿元的销售目标，因为其货源充足，而且万科以价换量的主流销售策略仍未改变。对此，有分析人士向记者表示，万科上半年执行现金为王的过冬策略，目前已经手握现金470亿元，资金充裕，随时拿地。对此，万科董秘谭华杰在投资者交流会曾表示，万科上半年拿地相对较少，因为合适机会不多。今年四季度是拿地的好时候，万科还会再买很多地。实际上，自7月以来，万科两月内拿地支出已经超过百亿，其中8月万科拿地金额超过36亿元，创年内新高。而9月初两天之内，万科再度发力，一举斥资47亿元囤地，其中包括以单价440万/亩，总价33.06亿元拿下的合肥庐阳区775亩超大连体地块和经过22轮竞价，最终以13.65亿元拿下广州萝岗地块。

下半年或现抢地潮

对于万科三季度以来一反常态的拿地态度，有分析人士表示，这释放出地产回暖的信号。实际上，万科集团董事长王石曾表示，地产调控方向正确。这被业内解读为房地产调控已获成功，未来楼市将加速回暖，而楼市回暖则将促进土地市场的升温。对此，中原市场研究部总监张大伟向记者表示，楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性明显上扬，其对房地产市场的乐观程度有明显提高。

除此之外，张大伟强调，万科作为行业标杆企业的风向标，其拿地节奏加速意义非常大，这非常明显的代表了市场当下的发展情况。事实上，有消息人士向记者透露，楼市回暖已成定局，房企正在加紧备战金九银十。尤其改善性需求已经入场，8月单月高端豪宅已经吸金80亿元。其中，万科的如园已经加推房源入市；泰禾集团旗下豪宅运河岸上的院子也正在加紧销售，其墅王产品泰禾红御单套3亿元的顶级豪宅一举推出12套；金融街旗下项目金色漫香苑也在加紧筹备推出二期，预计将在9月开盘。

由此可见，房企正在利用加推豪宅换取利润，以此弥补上半年以价换量带来利润下降的损失。此外，张大伟表示，从目前的整体形势来看，楼市金九银十将量价齐升。同策咨询研究中心总监张宏伟也曾表示，基本面已经好转，现金充裕的房企下半年将积极拿地。实际上，有消息人士向记者表示，抢地潮已经凸显，尤其四季度将更为明显。该人士向记者透露，以北京土地市场为例，不少房企看中即将出让的一块住宅用地，该人士笑称，这可能要靠房企实力来"血拼"了。