房产评估的方法

房地产评估方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法等方法.房地产估价实际操作中常用的前四种方法，后一种方法少.

简要说明主要评价方法的意思和适用性

比较法:根据与评价对象相似的房地产成交价格，寻求评价对象价值和价格的方法.比较法适用的评价对象是同类房地产数量多、交易频繁、有一定比较性的房地产，如住宅、办公楼、商店等.

收益法:是根据评价对象的期待收益寻求评价对象的价值和价格的方法.收益法适用于有收益的房地产，如办公楼、商店、停车场、加油站、仓库等.

成本法:是根据评价对象的重置成本和重建成本寻求评价对象价值和价格的方法.对于交易和没有经济收益的房地产，如学校、医院、图书馆、公园、码头等.

假设开发法:该方法的理论依据与收益法相同，是预期原理.评价对象后续开发的必要支出和折扣率或后续开发的必要支出和利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折扣到价值点后减少，或者将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出和利润该方法适用于可开发的土地，建设工程，新开发改造或改变用途的房地产.

房地产评价的实际操作优先选择比较法，该方法评价的价格和价值误差最小，最有参考价值，最简单.其基本公式为:房地产估价=比例建立比较基础后的成交价格×交易状况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数.

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