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武汉保障房大量空置 成为鸡肋工程

发表于:2022-12-05 作者:陆图资产
编辑最后更新 2022年12月05日,一边是超过百亿元资金缺口的保障房建设任务,另一边却是"房等人"的畸高空置率,湖北武汉的保障房项目面临尴尬。8月底,《中国经营报》记者在武汉市洪山区、汉阳区、江岸区调查发现,武汉保障房项目空置现象十分严

一边是超过百亿元资金缺口的保障房建设任务,另一边却是"房等人"的畸高空置率,湖北武汉的保障房项目面临尴尬。8月底,《中国经营报》记者在武汉市洪山区、汉阳区、江岸区调查发现,武汉保障房项目空置现象十分严重,其中洪山区有些项目空置率高达70%。虽然没有总体的调查数据,但据中国指数研究院(微博)华中分院研究副总监李国政预测,武汉市保障房的空置率远远高于当地商品房20%左右的空置率。

就是在这种情况下,《关于武汉市保障性住房建设工作的调研报告》显示,"十二五"期间,武汉市需要完成保障性安居住房40万套(户)、总面积1350万平方米,每年需要投入140~160亿元。而在2011年,武汉市财政共计安排了19.45亿元资金用于保障房建设,这就意味着,"十二五"期间武汉市保障性安居工程每年都有超过100亿元资金需要政府统筹解决。武汉市政协参与撰写上述调研报告的相关人士告诉本报记者,"若不能建立多元化的筹融资体制吸引各个方面的资本投入,要完成保障房建设任务简直是纸上谈兵。"

畸高的空置率

位于武汉市洪山区青菱乡的"青菱城市花园"规划建设3477套经适房,其中包括预留拆迁安置房2549套,面向社会的保障房928套,2008年10月开始面向低收入家庭登记销售。本报记者在这个小区看到,崭新的楼房高高耸立,不过许多房子仍在空置,还没有开始装修。小区物业公司相关负责人介绍,目前这个小区入住率仅为30%左右,大部分是重点工程建设的拆迁户,"持经适房资格证购房的大概只占10%"。

人气不足的还有汉阳区最大的经适房项目"惠民苑二期",以及江岸区的"谌家矶·天兴花园"。记者调查得知,"惠民苑二期"一共建设1443套经适房,全部面向低收入家庭销售;不过,自去年8月份交房至今,仅有407户办理了装修手续,入住的户数更少。武汉市江岸区住房保障和房屋管理局发布的消息显示,今年4月26日,"谌家矶·天兴花园"(一期2组团)442套经济房面向社会公开登记销售,签订购房合同仅有128套。

本报记者获悉,"谌家矶·天兴花园"开始销售以后,为了防止销售遇冷,江岸区住房保障和房屋管理局工作人员对所有具备购房资格的低收入家庭进行了电话"一对一"、短信平台"点对点"、街道社区"人对人"的告知,但最终的销售结果仍然不尽如人意。遇冷的不只是经适房,公租房也是如此。去年底,武汉市洪山区从马湖"丰华苑"以及南湖"新城家园"两个回迁小区租赁899套房源作为公租房,但对外出租并不顺利。

8月25日,武汉市洪山区房管局住房保障科科长汪洋告诉本报记者,从2012年3月第一批租户入住至今,目前仍有420套公租房空置,空置率达到47%;为尽快"解决掉"空置房源,武汉市洪山区房管局正在加紧"请人入住"。汪洋透露,洪山区房管局计划把300套公租房给在附近工作的环卫工人,剩余的120套用于安置新的申请对象。不过,申请入住情况实在难以让人乐观,在经过审核获得公租房资格的317户当中,有107户主动放弃了入住资格,只有210户办理入住手续,入住率仅为23%。

"退出难"变"进入难"

本来应成为"香饽饽"的保障房为何遇冷?华中师大城市经济与房地产研究中心主任邓宏乾认为,有关保障房的制度设计正由"退出难"变成"进入难":一是保障房项目位置较为偏远,相应的基础设施和公共设施配套也不完善,这增加了低收入人群的生活成本、交通成本和时间成本;二是公租房的租金补贴水平与住房困难群体的实际支付力不匹配,没有形成有梯度的补贴;三是保障方式过于单一,目前主要是实物保障,保障人群没有选择权;四是保障房户型设计不够合理,也是造成很多人弃选的重要原因。

申请门槛高、租金相对市场价格没有比较优势成为武汉公租房"热建不热租、叫好不叫座"的症结所在。华中科技大学建筑与城市规划学院的调查显示,40%的市民希望公租房月租金在200~500元、37.69%的市民希望月租金在500~700元。而南湖新城家园公租房平均面积为65平方米,户型均为一室一厅,租金标准为每平方米每月11.13元,即每月租金为723元,外加每月78元物业费,远高于市民期望。同时,本报记者从武汉市房管局获得的《2012年武汉市部分公共租赁住房项目分布示意图》显示,目前已经确定的21个公租房项目中,有15个是位于二环至三环之间的城乡结合部,仅有一个位于内环圈。

另外,就武汉市经济适用房的购买门槛而言,根据相关规定,申请经济适用房需要符合户籍、家庭居住状况和家庭人均收入等多个条件制约,其中核心条件是家庭人均收入在824元以下,"这个群体实际上绝大部分没有能力购房",李国政表示。保障房项目特别是经济适用房项目在武汉处于"谁都不待见"的尴尬。李国政表示,开发商赚不到钱,买房的不满意,地方政府两头受气。武汉市房管局相关负责人透露,武汉市将逐步减少经适房的新增建设总量,住房保障方式将从以产权式保障为主,逐步过渡到以租赁式保障为主。据了解,仅去年和今年,武汉市就从经适房项目中采购了6500余套房源作为公租房,而武汉2012年10万套保障房建设计划中,经适房只有6000套,占比不足10%。

财政压力凸显

武汉市保障房项目引人关注的,除了畸高的空置率之外,还有日益吃紧的资金局面。数据显示,2012年上半年全国土地出让金收入同比下降27.5%,武汉的状况同样不容乐观。中国指数研究院华中分院发布的武汉楼市半年报显示,2012年上半年,武汉共成交87宗地,总面积504.19万平方米,同比降低7.33%;土地出让总金额287.35亿元,同比降低13.00%。保障房建设任务却没有随着地方财务的窘迫而减少。根据建设目标,"十二五"期间武汉市需要完成保障性安居住房40万套(户)、总面积1350万平方米,占湖北省总体目标的40%。其中,2012年建设目标为10.9万套。数据显示,截止5月25日,武汉保障房建设开工率仅为23.99%,低于湖北省总体开工率20个百分点,位居全省倒数第一位。

武汉市住房保障和房屋管理局一余姓负责人在接受本报记者采访时表示,目前住房保障管理处工作人员正在各区督办保障房项目建设进度,"今年建设任务非常重,也面临很大的资金压力。"根据武汉市政协人口资源环境委员会发布的《关于武汉市保障性住房建设工作的调研报告》,按户均50平方米、造价3500~4000元/平方米的水平粗略估算,"十二五"期间武汉市规划完成各类保障性安居住房40万套,总投资额高达700~800亿元,每年要投入140~160亿元;而2011年武汉市本级财政共安排资金19.45亿元用于保障房建设,这也意味着每年都将有超过百亿元的资金需要武汉市政府统筹解决。

武汉市财政局一位官员坦承,武汉市财政对保障房支持的资金到位率不是很高,但会尽量做好资金保障工作。本报记者获悉,今年武汉本级财政预算安排的住房保障支出仅为4.95亿元。武汉市政协参与撰写前述调研报告的相关负责人表示,"若不能建立多元化的筹融资体制,吸引各方面的资本投入,完成保障房建设任务简直是是纸上谈兵。"

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