楼市风险加大 外资准备出货离场

外资楼企暗流涌动。本报记者获悉，今年以来，华瑞中国地产信托一直在寻求把一栋位于上海市中心的办公室兼零售大楼中区广场脱售出去，华瑞是爱尔兰最大的房地产公司财富控股集团旗下信托，2010年在新加坡上市。9月6日，据接近华瑞的消息人士透露，财富控股集团已通过华瑞，将其在中国的两家房地产子公司财富控股地产和上海财富控股(上海)物业公司的股权，予以转让。

本报记者10日查询公开报表发现，财富控股集团于2007年7月，以4.97亿英镑收购了虹桥上海城，于2011年通过旗下信托公司华瑞中国地产信托以5.75亿元人民币的交易价格收购了上海市一零售物业淮海商城。此外，在收购淮海商城前，财富控股已在上海相继购买下中区广场及虹桥上海城后期项目。华瑞2011年财务报告显示，仅上海中区广场，截至2011年12月31日的价值为17.9亿元人民币。而若转让消息进一步证实，这些巨量资产，其股权或将全部或部分易主。

本报10日查询华瑞在2011年财务报告中坦陈，由于内地银行业自2011年初以来大幅度紧缩，使其面对资金流动的问题。公司仍依照合约付款予多个承包商及次承包商，但已批准的贷款却不知何时才能取得款项，令公司必须确保其在2012年拥有充足的现金储备。在此之前，美国头号房企铁狮门被传欲出售上海新江湾城部分地块融资近50亿人民币。这背后，是自去年底以来，伴随着史上最严厉的楼市调控，外资在中国房地产市场的退潮一直在持续。

铁狮门谋退

9月4日，铁狮门联席首席执行官徐杰儒和徐瑞柏联合回应本报的媒体声明称，对于中国经济的长期展望表示乐观。但据接近铁狮门的知情人士透露，该公司也不抗拒任何可以促使新江湾城项目实现增值的方式，转让项目股权，引入合作方也是有可能的。本报从上海地产界知情人士处亦获悉，自2008 年在中国以底价67.5 亿元高调拿下上海新江湾项目土地后，2009 年铁狮门的确就开始为这一项目寻找转手机会。铁狮门提供的官方资料显示，公司目前在中国共拥有逾175万平米的开发项目。据其介绍，其在上海新江湾的项目尚浦领世目前开发顺利，一期住宅项目在2011年才进入开工状态，将于今年年底前进入预售阶段，二期办公园区也将于2014年第一季度迎来企业进驻。但总面积90多万平方米的整体项目中，占了很大份额的商业部分至今未完成规划。

作为最早进入中国房地产市场的外资基金之一，铁狮门的投资步伐，在过去四年中踟蹰不前。据上海地产业界一位知情人士介绍，2009 年，铁狮门除购地成本外，25 亿美元(约合170 亿元人民币)的总投资，让身处金融危机下的铁狮门产生了退缩心理。熟悉内情的一位投行人士向本报介绍，次贷危机前的地产牛市中，各种金融机构都在为商业地产市场注入流动性，但随之也推升了泡沫。

地产金融分析师杜丽虹称，随着次贷危机后资产泡沫的破灭，铁狮门基金提供给投资人的收益率，一度从最高时的40%以上降至20%左右，"未来随着更多项目的贷款违约，实际收益率可能降至更低。而铁狮门的收益率也在降低"。据上海地产界上述知情者介绍，2009年前后，瑞安等香港地产商均被传与铁狮门接触，上海各大中介也受托为铁狮门寻找买家。但由于危机阴影，很多房企不敢贸然接手。直到2011年，新江湾城地块方才动工。

铁狮门在过去的四年中，只能依靠自有资金支撑项目开发，总面积达90多万平方米的新江湾城，地价款加开发款项，沉淀了近百亿资金。在这期间，为了解决资金问题，铁狮门转让了36%股权给新江湾城的一级开发商上海城投，合作开发。但这似乎也不足以推进新江湾城项目的进度。

外资退潮

上述上海业界知情者介绍，铁狮门退出中国市场传言广受关注背后，是外资在中国房地产市场的退潮确实在发生。国家统计局数据显示，今年二季度以来，外资投资中国房地产出现明显下滑。1-7月份，全国房地产开发企业本年到位资金同比增长6.2%，其中利用外资228亿元，同比下降54.3%，外资占全部到位资金的0.5%。杨红旭分析，二季度以来，外资整体上有所撤出，其中房地产业尤其明显，所以导致FDI和外汇储备，都出现负增长。杨进一步介绍，从年初以来，房地产利用外资情况发生了逆转。1-6月份，全国实际使用外资591亿美元，同比下降3%，其中房地产为123亿，剔除房地产，则仅下跌0.1%。由此可见，房地产利用外资额的显著下滑，成为拖累全国使用外资总额的主要因素。

本报记者从多个消息源核实发现，这轮外资撤离中国楼市，从去年下半年就已开始。去年9月，美国黑石集团以14.6亿元人民币的价格，将上海Channel1购物中心95%的股权出售给郑裕彤旗下的新世界公司，拉开外资撤离的序幕。

新加坡凯德置地中国区总裁廖茸桐对记者说，去年至今这一轮的调整中，不光是外资，还有一些比较小的民营企业也在撤出中国房地产。"原来做房地产门槛比较低，现在门槛越来越高，消费者的要求越来越高。"廖认为，房地产市场的风险也越来越大，现在可能是洗牌的一次机会。"的确有一些外资在悄然撤离中国楼市，尤其是外资房地产基金。最近两年外资较少投资新的房地产项目，前几年拿下的项目，也基本处于出货阶段。"同策房产董事长孙益功此前对媒体表示。

看空后市？

杨红旭称，外资投资房地产大幅降温，与人民币对美元升值进程停滞密切相关，外资套取汇差的"无本生意"没法再进行了。杨称，今年以来，尤其是二季度人民币基本停止升值，甚至7月以来出现罕见的微幅贬值。美元汇率已由年初6.3001，升至当下的6.3449，即人民币兑美元已贬值0.7%。这一幕同样发生在2008年下半年，人民币对美元停止升值，股市楼市皆下行，爆发了大规模的外资撤退潮。杨介绍，当时部分海外基金急于抛售在华物业，但少有接盘者。

上述上海地产界知情人士称，在人民币贬值压力下，外资投资的"货币升值"效应已经弱化。"我们最近派了个财务总监到内地房企中。"一家美国大型房地产基金内部人士对本报记者说，由于内地房企在财务策略上的激进，加上市场下滑，基金投资者感到担忧。其他类似基金公司也开始未雨绸缪。广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、地产专家韩世同也直言，目前的房地产市场前景处在高位，未来也有可能呈现下行态势，这也是外资逐渐退出中国房地产市场的主因。

随着风险加大，一些机构开始致力于做空业务。国际知名投资人查诺斯去年就公开宣布，其要做空中国房地产业。一名不便具名的投行人士指出，近期香橼攻击在香港上市的恒大地产就是非常典型的例子。在未来，随着A股房企借道香港融资，以及B股转H股，转融通的启动和QFII审批的增加，外资可以做空房地产的空间变大了。